Resposta direta
A ação renovatória é o instrumento que garante ao empresário o direito de renovar, contra a vontade do dono do imóvel, o contrato de locação do ponto comercial. Ela protege o fundo de comércio, ou seja, a clientela e o valor que o negócio construiu naquele endereço. Para ter esse direito, a empresa precisa cumprir os requisitos do artigo 51 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e, o ponto que mais gera perda de direito, respeitar o prazo certo para entrar com a ação. Na Paiuta Advocacia, a Dra. Melissa Paiuta orienta empresários da região de Americana e Campinas a agir no momento correto, porque quem perde esse prazo perde o ponto. A seguir, explicamos os requisitos, os prazos e como o locador pode se defender.
O que é a ação renovatória de aluguel comercial
Em uma locação comercial, o empresário investe no ponto: reforma, divulgação, anos de atendimento e uma clientela que passa a associar o negócio àquele endereço. Esse conjunto tem valor jurídico e se chama fundo de comércio. A lei entende que seria injusto o locador, ao fim do contrato, simplesmente recusar a renovação e se apropriar de todo esse valor construído pelo inquilino. Por isso existe a ação renovatória, prevista nos artigos 51 e seguintes da Lei 8.245/1991. Ela permite que o locatário obtenha, na Justiça, a renovação do contrato mesmo sem a concordância do proprietário, desde que preencha os requisitos legais.
Requisitos da ação renovatória (art. 51 da Lei do Inquilinato)
O artigo 51 da Lei 8.245/1991 exige três requisitos cumulativos, todos precisam estar presentes ao mesmo tempo. Primeiro, o contrato a renovar deve ser escrito e ter prazo determinado. Locação verbal ou por prazo indeterminado não dá direito à renovatória. Segundo, o prazo mínimo do contrato, ou a soma ininterrupta dos prazos de contratos escritos sucessivos, deve ser de pelo menos cinco anos. Terceiro, o locatário precisa estar explorando o mesmo ramo de atividade no imóvel pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Cumpridos os três, nasce o direito de pedir a renovação.
Qual o prazo para entrar com a ação renovatória
Este é o erro que mais custa caro ao empresário. O parágrafo 5º do artigo 51 determina que o direito de renovação decai se a ação não for proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes do fim do contrato em vigor. Traduzindo: existe uma janela que se abre doze meses antes do vencimento e se fecha seis meses antes dele. A ação precisa ser ajuizada dentro dessa janela. Trata-se de prazo decadencial, o que significa que ele não se suspende nem se interrompe. Perdida a data, perde-se o direito à renovação, ainda que todos os outros requisitos estivessem cumpridos. Por isso a Dra. Melissa Paiuta recomenda que o empresário marque no calendário a data de doze meses antes do vencimento e procure orientação já nesse momento.
O locador é obrigado a renovar? As hipóteses de retomada (art. 52)
O direito de renovação não é absoluto. O artigo 52 da lei lista situações em que o proprietário pode legitimamente recusar a renovação e retomar o imóvel. As principais são duas. A primeira ocorre quando o Poder Público exige obras que transformem radicalmente o imóvel, ou quando o locador vai realizar reforma que aumente de forma relevante o valor do bem ou do negócio. A segunda ocorre quando o próprio locador vai usar o imóvel, ou nele instalar empresa já existente há mais de um ano, pertencente a ele, ao cônjuge, a ascendente ou a descendente. Fora dessas hipóteses, e de outras defesas específicas, a recusa tende a não prosperar.
Como o locador se defende: a contestação do art. 72
Na ação renovatória, a defesa do locador é limitada pelo artigo 72. Quanto à matéria de fato, ele só pode alegar que o inquilino não preenche os requisitos legais, que o aluguel proposto está abaixo do valor real de mercado do imóvel, que existe proposta melhor de terceiro, ou que não é obrigado a renovar por uma das hipóteses do artigo 52. Quando questiona o valor, o locador deve apresentar contraproposta com o aluguel que considera justo. Quando invoca proposta de terceiro, precisa juntar documento assinado por esse terceiro e por duas testemunhas, com indicação do ramo, que não pode ser o mesmo do atual locatário. Conhecer esses limites ajuda a empresa a antecipar a estratégia e a reunir provas desde o início.
Por quanto tempo vale a renovação: o limite de cinco anos do STJ
Uma dúvida comum é por quanto tempo o contrato será renovado. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou, em 2022, o entendimento de que a renovação compulsória por meio da ação renovatória se limita a cinco anos de cada vez, mesmo que o contrato original tivesse duração maior. Isso não impede o empresário de renovar novamente ao fim desse período, já que a lei não limita o número de renovações. Ou seja, a proteção do ponto pode se estender por décadas, desde que, a cada ciclo, a empresa cumpra os requisitos e respeite a janela de prazo para ajuizar nova ação.
Documentos e cuidados práticos para o empresário
A petição inicial da renovatória deve vir instruída, conforme o artigo 71, com a prova do cumprimento dos requisitos do artigo 51 e a prova de que o contrato em curso foi cumprido corretamente, incluindo o pagamento de aluguéis e encargos. Na prática, isso significa manter em ordem o contrato assinado, comprovantes de pagamento, prova do tempo de exploração do mesmo ramo e, quando for o caso, as certidões de quitação de tributos. Guardar essa documentação ao longo de toda a locação evita correria de última hora. Como o prazo é decadencial e a janela é curta, a assessoria contratual preventiva costuma ser a diferença entre renovar com segurança e perder o ponto. Você pode conhecer o trabalho da Paiuta Advocacia na nossa página de assessoria jurídica preventiva e contratual.
Observação
Este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a consulta jurídica. Cada locação comercial tem contrato, prazos e provas próprios, e a análise correta depende do exame do caso concreto por um advogado. As datas mencionadas, em especial a janela de um ano a seis meses antes do vencimento, precisam ser conferidas em relação ao seu contrato específico.
Se a sua empresa depende do ponto comercial e o contrato está próximo do vencimento, a Paiuta Advocacia, sob condução da Dra. Melissa Paiuta (OAB/SP 469.008), pode analisar seu caso e orientar sobre a ação renovatória. Fale com o escritório pela nossa página de contato.
